Ugovor o zakupu stana služi da se unapred definišu pravila korišćenja stana, plaćanje zakupnine, troškovi, održavanje i način prestanka zakupa.
Ugovor o zakupu stana služi da se unapred urede pravila korišćenja stana, visina zakupnine, plaćanje troškova, održavanje i način prestanka zakupa. Glavni problem danas predstavlja činjenica da veliki broj stanodavaca i dalje izdaje stanove na osnovu usmenog dogovora, što može da dovede do problema i za jednu i za drugu stranu.
Sporne situacije se najčešće otvaraju oko kvarova u stanu i pitanja ko snosi troškove popravke, zatim oko depozita i uslova pod kojima se vraća zakupcu po izlasku, kao i oko perioda zakupa, otkaznog roka i roka za iseljenje. Nesporazumi se pojavljuju i oko računa i tekućih troškova, inventara i stanja stana na primopredaji, mogućnosti podzakupa, kućnog reda i odgovornosti za štetu.
Zato je važno imati odgovarajući ugovor kao precizan dokument popunjen konkretnim podacima.
U nastavku ćemo vas upoznati sa više detalja o pravima stanara i stanodavaca. Takođe ćemo predstaviti i obrazac za ugovor o zakupu stana, koji pokriva najbitnije detalje sa ciljem da zaštiti obe strane.
Osnovne informacije o ugovoru o zakupu stana
Ugovor o zakupu stana je dokument kojim se stan daje na upotrebu uz naknadu, dok zakupac preuzima obavezu plaćanja zakupnine i vraćanja stana po prestanku zakupa.
Kod zakupa stana, pisana forma ima posebnu težinu jer olakšava dokazivanje svega što je dogovoreno, od iznosa zakupnine do pravila oko depozita, troškova i roka za iseljenje.
U praksi, ugovor treba da bude jednostavan, ali dovoljno precizan da pokrije situacije koje najčešće izazivaju sporove.
To znači da pored osnovnih podataka mora da sadrži i ključne tehničke detalje: tačan opis stana, stanje u trenutku primopredaje, način plaćanja i raspodelu obaveza oko troškova i održavanja.
Standardni obrazac za ugovor o zakupu stana možete preuzeti ovde.
Ko su ugovorne strane, stanodavac i zakupac?
Stanodavac je lice koje stan daje u zakup, najčešće vlasnik stana, dok je zakupac lice koje stan uzima na korišćenje uz plaćanje zakupnine.
U ugovoru je važno da podaci budu kompletni i tačni, jer se na njih oslanjaju i eventualni postupci pred institucijama, kao i rešavanje sporova.
Ugovor obično sadrži ime i prezime, JMBG ili broj ličnog dokumenta, adresu prebivališta i kontakt podatke, kao i precizno određenu adresu stana koji je predmet zakupa.
Kada stan ima više vlasnika ili više zakupaca, u ugovor treba uneti sve relevantne strane i jasno definisati ko potpisuje i ko odgovara za obaveze, posebno za plaćanje zakupnine i troškova.
Prava i obaveze stanodavca i zakupca
Odnos zakupa najčešće funkcioniše bez problema dok obe strane imaju jasna očekivanja i uredno izvršavaju dogovoreno.
Kada ugovor ne razdvoji obaveze dovoljno precizno, nastaje prostor za tumačenja, posebno oko održavanja, ulaska u stan, depozita i odgovornosti za štetu.
Prava stanodavca
Stanodavac ima pravo da prima zakupninu u iznosu i rokovima koji su ugovoreni, kao i da očekuje da se stan koristi u skladu sa namenom i kućnim redom.
Takođe ima pravo da stan bude vraćen po prestanku zakupa u stanju koje odgovara stanju sa primopredaje, uz uobičajeno habanje.
Ugovorom se često uređuje i pravo stanodavca na obilazak stana, ali ta tačka mora da bude jasna i razumna. U praksi, najbolje prolazi rešenje sa najavom unapred i terminom koji ne remeti privatnost zakupca, uz izuzetak hitnih situacija poput poplave, požara ili opasnosti po instalacije.
Stanodavac može da zabrani podzakup i ustupanje stana trećim licima bez saglasnosti, kao i izvođenje radova i prepravki bez pismenog odobrenja.
Ove klauzule su važne jer direktno utiču na rizik od štete i na odgovornost prema komšijama i zgradi.
Naredni, po mnogima i najbiniji detalj je vezan za cenu zakupa. S obzirom na nagli porast kirija u Srbiji u prethodnih nekoliko godina, bitno je i jasno definisati iznos kirije, i uslov da se ona ne može menjati tokom dogovorenog perioda.
Čuli smo za mnogo slučajeva gde su stanodavci naglo povećavali kirije, u nekim situacijama, čak i mesec za mesec. Na primer, da iznos kirije od 300 evra u jednom mesecu poraste za dodatnih 100 evra, pa onda dođe do iznosa od 500 evra nakon 2 meseca. Ovakve situacije nisu moguće kada imate ugovor o zakupu. Dodaćemo i da se najviše ovakvih slučajeva dešavalo tokom 2022. godine, kada je veliki broj Rusa došao da živi i radi u Srbiji. To je izazvalo nagli porast kirija, koji je počeo da se stabilizuje tek tokom 2025.godine. Za 2026. očekujemo stabilne cene, što znači da će one najverovatnije ostati iste ili približne cenama zakupa iz prethodne godine.
Obaveze stanodavca
View this post on Instagram
Osnovna obaveza stanodavca je predaja stana u stanju pogodnom za stanovanje, sa opremom i instalacijama koje su dogovorene. Kada ugovor predviđa namešten stan, stanodavac treba da preda stan sa inventarom koji je naveden u zapisniku, u funkcionalnom stanju.
Stanodavac snosi obavezu investicionog održavanja, odnosno kvarova i popravki koji prelaze nivo sitnih intervencija iz redovne upotrebe, naročito kada se radi o instalacijama, grejanju, elektro i vodovodnim problemima ili većim oštećenjima koja zakupac nije izazvao.
Da bi se izbegle rasprave, ugovorom treba jasno razgraničiti šta predstavlja tekuće održavanje, a šta ozbiljniji kvar.
Stanodavac ima obavezu da obezbedi mirno korišćenje stana. To znači da bez razloga i bez najave ne ulazi u stan, ne ometa zakupca i rešava situacije koje ugrožavaju normalno stanovanje, kada se radi o obavezama koje padaju na teret stanodavca.
Prava zakupca
Zakupac ima pravo da koristi stan u skladu sa ugovorom, bez ometanja, tokom trajanja zakupa. Takođe ima pravo da dobije stan u dogovorenom stanju, sa opremom koja je navedena, kao i pravo da traži otklanjanje kvarova koji onemogućavaju normalno stanovanje, kada odgovornost spada na stanodavca.
Zakupac ima pravo na jasna pravila oko depozita, kada se vraća i pod kojim uslovima. Ugovor treba da predvidi i način procene eventualne štete, kao i rok za vraćanje depozita po izlasku, jer se sporovi najčešće otvaraju upravo na toj tački.
Zakupac ima pravo i na predvidljivost prestanka zakupa, kroz ugovoreni otkazni rok, i pravo da zna koji razlozi vode raskidu ugovora. Što su ta pravila preciznija, manji je prostor za jednostrane poteze i pritiske.
Takođe, validan ugovor je neophodan kako biste se prijavili na adresu stana koji iznajmljujete.
Obaveze zakupca
Zakupac je dužan da plaća zakupninu na vreme, u iznosu i rokovima iz ugovora, kao i da snosi troškove koje ugovor stavlja na njegov teret, tipično račune i tekuće troškove korišćenja stana.
Kada se računi vode na stanodavca, ugovor treba da odredi dinamiku dostavljanja dokaza o uplati, kako bi se izbegle situacije sa nagomilanim dugom.
Zakupac je dužan da čuva stan i koristi ga pažljivo, bez radova i prepravki bez saglasnosti, kao i da odmah obavesti stanodavca o kvarovima i okolnostima koje mogu da izazovu veću štetu.
Ignorisanje curenja, vlage ili problema sa instalacijama često napravi štetu koja kasnije postaje spor oko toga ko je odgovoran.
Po prestanku zakupa, zakupac ima obavezu da vrati stan, ključeve i inventar, uz primopredaju koja se dokumentuje zapisnikom. Takva završna primopredaja štiti obe strane, zakupca zbog depozita, a stanodavca zbog stanja stana i opreme.
Ključne stavke koje ugovor mora da sadrži
Kada ugovor ostane na opštim formulacijama, svaka nepredviđena situacija postaje prostor za spor. Zato je važno da ključne stavke budu napisane jasno, bez pretpostavki i bez oslanjanja na dobru volju.
Što je ugovor konkretniji, manja je potreba za naknadnim tumačenjima.
Podaci o stanu, oprema i inventar
Ugovor mora da sadrži tačan opis stana koji se daje u zakup. To podrazumeva adresu, sprat, strukturu, površinu i namenu prostora.
Ako se stan izdaje namešten, neophodno je navesti osnovnu opremu i nameštaj koji ulaze u zakup, makar uopšteno ili kroz poseban zapisnik.
Nejasni opisi poput kompletno namešten ili delimično opremljen ostavljaju previše prostora za sporove. Preciznost u ovom delu štiti i stanodavca i zakupca, posebno prilikom izlaska iz stana.
Primopredaja stana i zapisnik
Primopredaja predstavlja trenutak kada zakupac faktički preuzima stan. Taj trenutak treba dokumentovati zapisnikom u kome se navodi stanje stana, zidova, podova, sanitarija, uređaja i nameštaja, kao i stanje brojila.
Zapisnik služi kao referenca prilikom izlaska iz stana. Bez njega, procena štete se svodi na subjektivni utisak, što gotovo uvek vodi raspravi oko depozita.
Zakupnina i način plaćanja
Ugovor mora jasno da definiše iznos zakupnine, valutu, rokove plaćanja i način uplate. Bitno je navesti da li se zakupnina plaća unapred ili za prethodni mesec, kao i da li se plaća na račun ili u gotovini.
Poželjno je definisati i posledice kašnjenja sa plaćanjem, jer nepreciznost u ovom delu često vodi do tolerisanja dugovanja koje kasnije postaje ozbiljan problem.
Troškovi i računi
Jedna od najčešćih tačaka spora odnosi se na račune. Ugovor treba da precizira koje troškove snosi zakupac, a koje stanodavac. Tipično, zakupac plaća tekuće račune nastale korišćenjem stana, dok stanodavac snosi porez na imovinu i veće investicione troškove.
Ako se računi vode na stanodavca, potrebno je odrediti rokove dostavljanja dokaza o uplati i način kontrole dugovanja.
Depozit i uslovi vraćanja
Depozit služi kao obezbeđenje za štetu i neizmirene obaveze. Ugovor mora da navede visinu depozita, svrhu zbog koje se zadržava i rok u kome se vraća zakupcu po prestanku zakupa.
Važno je jasno razdvojiti redovno habanje od štete. Bez te razlike, depozit lako postaje sredstvo pritiska umesto zaštite.
Održavanje i popravke
Ugovor treba da razgraniči tekuće održavanje od ozbiljnijih kvarova. Zakupac obično snosi troškove sitnih popravki koje nastaju redovnom upotrebom, dok stanodavac snosi troškove većih kvarova na instalacijama i konstrukciji.
Jasno definisane obaveze u ovom delu sprečavaju rasprave oko toga ko plaća popravku bojlera, curenja ili problema sa grejanjem.
Podzakup i pravila korišćenja
Ugovor treba da navede da li je podzakup dozvoljen i pod kojim uslovima. Ako podzakup nije dozvoljen bez saglasnosti stanodavca, to mora biti izričito navedeno. Ovo je veoma bitan detalj za one koji planiraju da iznajmljen stan ponovo plasiraju u oglase kao „stan na dan„, što je takođe veoma popularno.
Pored toga, važno je definisati osnovna pravila korišćenja stana, uključujući zabranu nezakonite upotrebe, poštovanje kućnog reda i odgovornost za ponašanje lica koja borave u stanu.
Trajanje ugovora, otkaz i raskid
View this post on Instagram
Trajanje zakupa i način prestanka ugovora moraju biti jasno definisani unapred. Neodređene formulacije u ovom delu najčešće dovode do konflikta u trenutku kada jedna strana želi da prekine zakup, a druga smatra da za to nema osnova.
Ugovor na određeno i neodređeno vreme
Ugovor o zakupu stana može biti zaključen na određeno ili na neodređeno vreme. Kod ugovora na određeno vreme, trajanje se precizira datumom početka i kraja zakupa. Po isteku tog perioda, ugovor prestaje, osim ako zakupac nastavi da koristi stan uz saglasnost stanodavca, kada zakup prelazi u ugovor na neodređeno vreme pod istim uslovima.
Kod ugovora na neodređeno vreme, trajanje nije unapred ograničeno, ali se takav ugovor može raskinuti otkazom, uz poštovanje ugovorenog otkaznog roka. Upravo zbog toga, ovaj oblik zakupa zahteva posebno jasna pravila o prestanku.
Otkazni rok i rok za iseljenje
Otkazni rok predstavlja period koji mora da protekne od trenutka davanja otkaza do stvarnog prestanka zakupa. U praksi, ugovorom se najčešće predviđa rok od 30, 60 ili 90 dana, s tim što zakonski minimum za zakup stana iznosi 90 dana.
Ugovor treba da navede način davanja otkaza, pismenim putem, elektronskom poštom ili lično, kao i trenutak od kog otkazni rok počinje da teče. Nejasnoće u ovom delu često dovode do spora oko datuma iseljenja i obaveze plaćanja zakupnine.
Razlozi za raskid ugovora
Raskid ugovora pre isteka ugovorenog roka moguć je samo u slučajevima predviđenim ugovorom ili zakonom. Tipični razlozi uključuju neplaćanje zakupnine, grubo kršenje kućnog reda, neovlašćene prepravke stana ili njegovo korišćenje protivno ugovoru.
Ugovor može da predvidi i hitne razloge za raskid bez otkaznog roka, kao što su situacije u kojima stan postaje nebezbedan za stanovanje ili kada nastupi viša sila. Precizno definisani razlozi za raskid smanjuju rizik od jednostranih i neosnovanih odluka.
Overa ugovora i dokazivanje dogovora
Kod zakupa stana najvažnije pitanje nije forma radi forme, već dokazivanje dogovorenog. Kada dođe do spora, presudno postaje šta može da se pokaže na papiru, u porukama i u uplatama.
Da li ugovor o zakupu stana mora da bude overen kod notara?
Ugovor o zakupu stana važi i bez overe kod javnog beležnika, pod uslovom da je zaključen u pisanoj formi i potpisan od ugovornih strana. Overa potpisa predstavlja dodatnu sigurnost, ali zaključenje zakupa ne zavisi od nje.
Porez na prihod od izdavanja stana
Prihod od izdavanja stana podleže oporezivanju. Ugovor zato ima i praktičnu poresku ulogu, jer jasno pokazuje iznos zakupnine, datum početka zakupa i identitet ugovornih strana.
Kako se računaju porez, stopa i normirani troškovi
Uobičajeni model oporezivanja prihoda od zakupa zasniva se na poreskoj stopi od 20 odsto, uz normirane troškove od 25 odsto. To u praksi znači da se porez ne obračunava na ceo bruto iznos zakupnine, već na osnovicu koja ostaje posle normiranih troškova.
- Bruto zakupnina, zatim umanjenje za 25 odsto normiranih troškova, pa obračun 20 odsto na preostalu osnovicu.
Prijava poreza i obrazac PP OPO, rokovi i praksa
Porez se najčešće prijavljuje kroz postupak samooporezivanja. Stanodavac podnosi prijavu na obrascu PP OPO nadležnoj organizacionoj jedinici Poreske uprave, prema mestu prebivališta, uz poštovanje rokova koji važe za prijavu i plaćanje.
Zaključak
Dobro napisan ugovor o zakupu stana jasno razdvaja prava i obaveze stanodavca i zakupca, smanjuje prostor za tumačenja i sprečava većinu problema.
Pisani ugovor, dopunjen zapisnikom o primopredaji i urednim evidencijama plaćanja, štiti obe strane. Stanodavcu daje sigurnost da će stan biti vraćen u dogovorenom stanju, a zakupcu pruža jasna pravila i zaštitu od proizvoljnih zahteva.
Upravo zato, kvalitetan obrazac ugovora o zakupu stana predstavlja osnov svakog ozbiljnog zakupa u praksi. Ako ste u potrazi za stanom, obavezno pripremite ovaj obrazac i ponesite sa sobom pre sklapanja dogovora.