Zakon o porezima na imovinu ne propisuje cenu konkretne nepokretnosti, već način na koji se njena vrednost izračunava za potrebe oporezivanja. Osnov čine prosečne cene po zonama, površina objekta i korekcije koje zakon dozvoljava. Najveći uticaj na konačan iznos imaju odluke lokalne samouprave.
Svaka opština i grad određuju zone i prosečne cene kvadratnog metra, na osnovu podataka o prometu nepokretnosti. Na tu vrednost primenjuju se umanjenja, pre svega po osnovu starosti objekta. Zbog toga se kod nepokretnosti slične površine porez može obračunati u različitim iznosima.
Šta nalaže zakon o porezima na imovinu?
Zakon o porezima na imovinu postavlja osnovna pravila po kojima se u Srbiji utvrđuje poreska obaveza za nepokretnosti.
Propis definiše predmet oporezivanja, obveznike, način utvrđivanja poreske osnovice i granice poreskih stopa.
Sve dalje računice zasnivaju se na tom okviru, dok konkretne brojke dolaze sa lokalnog nivoa.
View this post on Instagram
Predmet oporezivanja
Zakon precizira da porezu na imovinu podležu nepokretnosti koje se nalaze na teritoriji Srbije. U tu grupu spadaju:
- stanovi i kuće
- poslovni objekti
- garaže i pomoćni objekti
- građevinsko i poljoprivredno zemljište, u zakonom propisanim slučajevima
Vrsta nepokretnosti utiče na način utvrđivanja vrednosti i primenu poreske stope.
Ko ima obavezu plaćanja?
Poreski obveznik može biti svako lice koje ima pravo na nepokretnost. Zakon razlikuje:
- fizička lica
- preduzetnike koji ne vode poslovne knjige
- pravna lica koja vode poslovne knjige
Za svaku grupu važe različita pravila u vezi sa utvrđivanjem vrednosti i osnovice.
Kako zakon definiše vrednost nepokretnosti?
Za fizička lica koja ne vode poslovne knjige, zakon propisuje da se vrednost nepokretnosti utvrđuje na osnovu:
- korisne površine objekta
- prosečne cene kvadratnog metra u zoni
- korekcija koje zakon dozvoljava, uključujući starost objekta
Sam zakon ne određuje cene niti zone. Taj deo je poveren jedinicama lokalne samouprave, uz obavezu da se primenjuje zakonom propisana metodologija.
Uloga lokalne samouprave
Gradovi i opštine imaju obavezu da:
- podele teritoriju na zone
- utvrde prosečne cene po zonama
- donesu odluke o stopama poreza u okviru zakonskih maksimuma
- propišu način primene umanjenja vrednosti
Kako zakon određuje vrednost i iznos poreza na imovinu
Prvo se utvrđuje vrednost nepokretnosti kao poreska osnovica. Zatim se na tu osnovicu primenjuje poreska stopa koju propisuje zakon, a precizira lokalna samouprava.
Kako se utvrđuje vrednost nepokretnosti
Za fizička lica koja ne vode poslovne knjige, vrednost nepokretnosti utvrđuje se na osnovu tri podatka:
- korisna površina objekta
- prosečna cena kvadratnog metra u zoni
- umanjenje vrednosti po osnovu starosti objekta
Korisna površina objekta obuhvata površinu između zidova. Balkoni, terase i neuređeni tavani ne ulaze u obračun. Kod zemljišta se uzima ukupna površina parcele.
Primer
Stan ima 55 m² korisne površine. Nalazi se u zoni gde je prosečna cena 1.200 evra po m², što znači da bi se odredila početna vrednost od oko 66.000 evra.
Na tu vrednost se zatim primenjuje poreska stopa od 0,4%, pa bi godišnji porez u ovom primeru iznosio približno 308 evra, odnosno oko 36.000 dinara, u zavisnosti od kursa i odluke lokalne samouprave.
Korekcija po starosti objekta
Zakon dozvoljava umanjenje vrednosti zbog starosti objekta, kroz amortizaciju.
- amortizacija iznosi do 1% godišnje
- maksimalno umanjenje je 40%
- računa se od godine izgradnje ili poslednje rekonstrukcije
Ako lokalna samouprava nije donela odluku o amortizaciji, umanjenje se ne primenjuje.
Primer
Objekat star 20 godina može imati umanjenje do 20%. Ako je početna vrednost 66.000 evra, umanjena vrednost iznosi 52.800 evra, pa bi godišnji porez u ovom slučaju iznosio oko 211 evra, odnosno približno 25.000 dinara.
Ovo je bitno i kada planirate da kupite kuću ili stan, ali niste sigurni da li da to bude novogradnja ili starogradnja.
Poreske stope prema vrednosti nepokretnosti
Za fizička lica, poreske stope su progresivne i zavise od vrednosti nepokretnosti:
- do 10 miliona dinara: 0,4%
- od 10 do 25 miliona dinara: 40.000 dinara + 0,6% na iznos preko 10 miliona
- od 25 do 50 miliona dinara: 130.000 dinara + 1% na iznos preko 25 miliona
- preko 50 miliona dinara: 380.000 dinara + 2% na iznos preko 50 miliona
Lokalna samouprava može propisati niže stope, ali ne sme preći ove granice.
Posebne poreske olakšice
Zakon predviđa umanjenje poreza za stan ili kuću u kojoj obveznik ima prijavljeno prebivalište.
- umanjenje iznosi 50%
- maksimalno umanjenje je 20.000 dinara godišnje
Postoje i dodatne olakšice za starija lica, poljoprivredne objekte i određene vrste zemljišta, pod uslovima koje propisuje zakon.
Kako i kada se plaća porez na imovinu?
Obaveza poreza na imovinu nastaje danom sticanja prava, početka korišćenja objekta ili izdavanja upotrebne dozvole. Porez se plaća godišnje, u četiri jednake rate.
Rokovi za uplatu su:
- 15. februar
- 15. maj
- 15. avgust
- 15. novembar
Kako proveriti iznos i dugovanje?
Kada je u pitanju tačan iznos za porez na imovinu, on se može se proveriti elektronski, preko portala lokalne poreske administracije. Sistem omogućava uvid u zaduženja, uplate i iznose po godinama, bez odlaska na šalter.
Takođe pročitajte: Koliki je porez na nasledstvo?
Najčešće greške u poreskim rešenjima za porez na imovinu
Greške u poreskim rešenjima najčešće nastaju zbog netačnih ili zastarelih podataka koje lokalna poreska administracija koristi pri obračunu.
1. Pogrešno utvrđena površina objekta
Jedna od najčešćih grešaka odnosi se na korisnu površinu. U rešenjima se ponekad pojavljuju:
- balkoni i terase uključeni u kvadraturu
- pogrešno prepisani podaci iz starijih evidencija
- površina iz ugovora umesto stvarne korisne površine
Kod stanova, korisna površina obuhvata samo prostor između zidova. Sve preko toga neopravdano uvećava osnovicu.
2. Netačna zona ili pogrešna prosečna cena
Dešava se da nepokretnost bude svrstana u pogrešnu zonu. Razlog može biti:
- administrativna greška
- promena granica zona bez ažuriranja evidencije
- pogrešno tumačenje adrese ili katastarske parcele
Viša zona automatski znači višu prosečnu cenu kvadrata i veći porez.
3. Neprimenjena amortizacija po starosti objekta
Iako zakon dozvoljava umanjenje vrednosti do 1% godišnje, najviše do 40%, u praksi se amortizacija često ne primeni. Najčešći razlozi su:
- lokalna odluka nije jasno primenjena
- starost objekta nije evidentirana
- poreski organ koristi godinu poslednje promene umesto godine izgradnje
Ako amortizacija nije obračunata, poreska osnovica ostaje uvećana.
4. Pogrešna primena poreske stope
Kod fizičkih lica, porez se obračunava po progresivnim stopama u zavisnosti od vrednosti nepokretnosti. Greške nastaju kada:
- vrednost pređe prag, a stopa se ne promeni
- primeni se viša stopa nego što zakon dozvoljava
- lokalna odluka nije usklađena sa zakonskim maksimumima
Svaka greška u stopi direktno utiče na godišnji iznos poreza.
5. Izostavljeno poresko umanjenje za prebivalište
Zakon omogućava umanjenje poreza za stan ili kuću u kojoj obveznik ima prijavljeno prebivalište. Umanjenje iznosi 50%, ali najviše do 20.000 dinara. U praksi se često dešava da:
- prebivalište nije evidentirano
- umanjenje nije primenjeno iako su uslovi ispunjeni
Ovo je jedna od najčešćih grešaka koje građani mogu relativno lako da isprave.
Šta uraditi ako primetite grešku
Poresko rešenje nije konačno. Ako postoje osnovi, moguće je:
- podneti prigovor u zakonom propisanom roku
- zatražiti uvid u podatke na osnovu kojih je obračun izvršen
- dostaviti dokumentaciju koja potvrđuje tačne podatke
Zaključak
Zakon o porezima na imovinu propisuje metod za utvrđivanje vrednosti nepokretnosti i obračun poreza. Zone, prosečne cene, korekcije po starosti objekta i poreske stope određuju iznos koji se navodi u poreskom rešenju.
Tačnost obračuna zavisi od tačnih podataka o površini, zoni i starosti objekta, kao i od pravilne primene lokalnih odluka. Odstupanja u tim podacima može dovesti do pogrešno utvrđenog iznosa poreza.