Kupovina stana, kuće, placa ili polovnog vozila ne završava se potpisivanjem ugovora. Nakon overe kod notara nastaje poreska obaveza koja može značajno da utiče na ukupan trošak transakcije. Porez na prenos apsolutnih prava predstavlja obavezu koja se plaća prilikom prenosa prava svojine uz naknadu, a njegova stopa, način obračuna i eventualna oslobađanja uređeni su Zakonom o porezima na imovinu.
Često se javlja nedoumica ko je stvarni obveznik, da li se porez obračunava na ugovorenu ili tržišnu vrednost, u kojim situacijama se umesto ovog poreza plaća PDV, kao i kada postoji pravo na oslobađanje, posebno kod kupovine prvog stana. Nejasnoće dodatno stvaraju rokovi za prijavu, postupak utvrđivanja osnovice i mogućnost da poreski organ izvrši sopstvenu procenu vrednosti nepokretnosti ili vozila.
Zbog toga je važno precizno razumeti kada nastaje poreska obaveza, kolika je stopa poreza u 2026. godini, ko snosi teret plaćanja i u kojim slučajevima porez ne mora da se plati.
U nastavku sledi detaljan pregled svih ključnih pravila, procedura i izuzetaka koji se odnose na porez na prenos apsolutnih prava u Srbiji.
Na koje transakcije se primenjuje porez na prenos apsolutnih prava?
View this post on Instagram
Porez na prenos apsolutnih prava plaća se kada dolazi do prenosa prava svojine ili drugog stvarnog prava uz naknadu. Najčešći slučajevi su kupovina nepokretnosti i kupovina polovnog vozila, ali zakon obuhvata i širi krug situacija.
Kod nepokretnosti, porez se primenjuje na prenos prava svojine na:
- stanu
- kući
- poslovnom prostoru
- garaži
- građevinskom i poljoprivrednom zemljištu
Porez se plaća i kod razmene nepokretnosti, ugovora o doživotnom izdržavanju, kao i kod sticanja svojine po osnovu sudske odluke ili drugog akta nadležnog organa, ako se radi o prenosu uz naknadu.
Kod vozila, porez se primenjuje prilikom kupovine polovnog automobila između lica koja nisu u sistemu PDV. Bez izmirene poreske obaveze nije moguće izvršiti prenos vlasništva i registraciju vozila.
Važno je naglasiti da se porez na prenos apsolutnih prava ne plaća kada se na istu transakciju obračunava PDV. U tom slučaju primenjuju se pravila poreza na dodatu vrednost.
Kolika je stopa poreza u 2026. godini?
Stopa poreza na prenos apsolutnih prava u 2026. godini iznosi 2,5%.
Reč je o proporcionalnoj stopi koja se primenjuje na poresku osnovicu. Visina poreza zavisi od vrednosti nepokretnosti ili vozila koje je predmet prenosa.
Ako je poreska osnovica 100.000 evra, porez iznosi 2.500 evra.
U pojedinim slučajevima, kao što su poklon ili nasleđivanje u drugom naslednom redu, može se primeniti niža stopa od 1,5%, ali to predstavlja poseban poreski režim koji se razlikuje od standardne stope od 2,5%.
Ko je poreski obveznik i ko snosi obavezu plaćanja?
Prema zakonu, poreski obveznik je prenosilac prava, odnosno prodavac nepokretnosti ili vozila.
Međutim, kupoprodajnim ugovorom može se predvideti da kupac preuzme obavezu plaćanja poreza. U tom slučaju kupac postaje solidarni jemac, što znači da poreski organ može naplatu potraživati i od njega.
Ako kupac nije ugovorom preuzeo obavezu, on ima svojstvo supsidijarnog jemca. To znači da poreski organ najpre pokušava naplatu od prodavca, a tek potom od kupca.
Zbog toga je važno jasno definisati u ugovoru ko snosi trošak poreza, kako bi se izbegle dodatne obaveze i eventualni sporovi između ugovornih strana.
Kada nastaje poreska obaveza?
Poreska obaveza ne nastaje kada se porez plati, već u trenutku koji je zakonom precizno određen.
- Kod kupoprodaje nepokretnosti, poreska obaveza nastaje danom overe ugovora kod notara. Taj datum se smatra danom zaključenja ugovora i od njega počinju da teku zakonski rokovi.
- Kod prenosa svojine na objektu u izgradnji, obaveza može nastati danom primopredaje, odnosno stupanja kupca u posed nepokretnosti.
- Kada je u pitanju ugovor o doživotnom izdržavanju, poreska obaveza nastaje danom smrti primaoca izdržavanja, osim ako je drugačije ugovoreno.
- Kod prenosa vozila, poreska obaveza nastaje danom overe kupoprodajnog ugovora.
Ako ugovor nije prijavljen u propisanom roku, zakon predviđa da se poreska obaveza može vezati za dan kada poreski organ sazna za izvršeni prenos.
Rokovi za podnošenje prijave i plaćanje poreza
Obveznik je dužan da podnese poresku prijavu u roku od 30 dana od dana nastanka poreske obaveze.
Prijava se podnosi nadležnoj filijali Poreske uprave prema mestu gde se nepokretnost nalazi.
Nakon prijave poreza, poreski organ donosi rešenje kojim utvrđuje iznos poreza. Opšti rok za donošenje rešenja iznosi do dva meseca.
Rok za plaćanje poreza je 15 dana od dana dostavljanja rešenja.
Žalba na rešenje ne odlaže izvršenje, što znači da se porez mora platiti u propisanom roku, bez obzira na pokrenuti žalbeni postupak.
Kako se utvrđuje poreska osnovica?
Poreska osnovica je vrednost na koju se primenjuje stopa od 2,5%.
Osnovicu čini ugovorena cena u trenutku nastanka poreske obaveze, pod uslovom da ta cena nije niža od tržišne vrednosti.
Poreski organ ima pravo da u roku od 60 dana proveri realnost ugovorene cene. Ako proceni da je cena niža od tržišne, može utvrditi tržišnu vrednost kao poresku osnovicu.
Ako u tom roku ne izvrši procenu, kao osnovica ostaje ugovorena cena.
Ako poreski organ proceni da je cena značajno ispod tržišne, može je korigovati bez obzira na saglasnost ugovornih strana.
Porez na prenos kod kupovine zemljišta
Porez na prenos apsolutnih prava plaća se i kod kupovine građevinskog i poljoprivrednog zemljišta, ako se prenos vrši uz naknadu i ako se na promet ne obračunava PDV.
Stopa iznosi 2,5%, a osnovicu čini ugovorena cena, pod uslovom da nije niža od tržišne vrednosti.
Kod zemljišta poreski organ posebno posmatra:
- katastarsku opštinu
- namenu zemljišta
- infrastrukturnu opremljenost
- pristup saobraćajnici
- blizinu naseljenog mesta
Kod građevinskog zemljišta vrednost može značajno varirati u zavisnosti od urbanističkih parametara, što utiče i na poresku osnovicu.
Važno je imati u vidu da se kod prenosa idealnog dela parcele porez obračunava srazmerno prenetom udelu.
Porez na prenos apsolutnih prava kod vozila
Kod kupovine polovnog vozila između lica koja nisu u sistemu PDV, plaća se porez na prenos apsolutnih prava po stopi od 2,5%.
Osnovica se ne utvrđuje isključivo prema ugovorenoj ceni, već prema parametrima koje primenjuje Poreska uprava. U obzir se uzimaju:
- snaga motora
- zapremina motora
- godina proizvodnje
- koeficijent starosti
Bez plaćenog poreza nije moguće izvršiti prenos vlasništva i registraciju vozila.
Od 2022. godine postupak je pojednostavljen za prenose između fizičkih lica, ali obaveza plaćanja poreza i dalje postoji.
Razlika između PDV i poreza na prenos apsolutnih prava
PDV i porez na prenos apsolutnih prava ne mogu se primeniti istovremeno na isti promet nepokretnosti.
Zakon propisuje da prenos prava svojine na nepokretnosti na koji se obračunava porez na dodatu vrednost nije predmet oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava. To znači da se za istu transakciju primenjuje samo jedan poreski režim.
PDV se obračunava kod kupovine novog stana od investitora koji je u sistemu PDV. Stopa PDV za stanove iznosi 10% i ona je najčešće već uključena u kupoprodajnu cenu.
Porez na prenos apsolutnih prava primenjuje se kod kupovine polovnih nepokretnosti, najčešće kada se kupoprodaja vrši između fizičkih lica ili kada promet nije obuhvaćen sistemom PDV. Stopa ovog poreza iznosi 2,5%.
Prema tome, kod kupovine nepokretnosti važi jasno pravilo: za isti prenos prava svojine plaća se ili PDV ili porez na prenos apsolutnih prava, ali ne oba poreza istovremeno.
Moguće je da u okviru šire transakcije postoje druge poreske obaveze, kao što je porez na kapitalnu dobit kod prodavca, ali to ne utiče na pravilo da se na sam prenos svojine primenjuje samo jedan od navedena dva poreza.
Oslobađanje kod kupovine prvog stana – uslovi i kvadratura
View this post on Instagram
Kupac prvog stana može ostvariti pravo na oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava pod uslovima propisanim zakonom.
Pravo na oslobađanje ima punoletni državljanin Republike Srbije koji od 1. jula 2006. godine do dana zaključenja ugovora nije imao u svojini ili susvojini nepokretnost namenjenu stanovanju.
Oslobađanje se odnosi na površinu do:
- 40 m² za kupca
- dodatnih 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva
Ako kupljeni stan prelazi zbir oslobođene kvadrature, porez se plaća samo na razliku.
- Primer: ako kupac sa supružnikom ima pravo na oslobađanje za 55 m², a kupuje stan od 70 m², porez od 2,5% obračunava se samo na 15 m².
Važno je napomenuti da se pravo na oslobađanje ostvaruje na zahtev kupca i uz dostavljanje propisane dokumentacije.
Potrebna dokumentacija za oslobađanje od poreza
- popunjena poreska prijava na obrascu PPI-4
- izjava kupca da kupuje prvi stan
- uverenje o državljanstvu
- izvod iz matične knjige rođenih
- uverenje o prebivalištu
- dokaz da kupac nije bio obveznik poreza na imovinu za stambenu nepokretnost od 1. jula 2006. godine
- dokumentacija za članove porodičnog domaćinstva, ako se traži dodatna kvadratura
Poklon i nasleđivanje
Prenos nepokretnosti bez naknade, po osnovu poklona ili nasleđivanja, podleže drugačijem poreskom režimu.
U prvom naslednom redu, koji obuhvata supružnika i decu, porez se ne plaća.
Kada je u pitanju drugi nasledni red, primenjuje se stopa od 1,5%.
U trećem naslednom redu i kod lica koja nisu u srodstvu, stopa iznosi 2,5%.
Iako se radi o posebnom poreskom režimu, postupak podnošenja prijave i donošenja rešenja pred nadležnim poreskim organom ostaje obavezan, čak i kada postoji pravo na oslobađanje.
Ko ima pravo na poresko oslobađanje?
Pored oslobađanja kod kupovine prvog stana, zakon predviđa i druge situacije u kojima se porez na prenos apsolutnih prava ne plaća.
Poresko oslobađanje postoji, između ostalog, u sledećim slučajevima:
- promet nepokretnosti na koji se obračunava PDV
- prenos svojine po osnovu eksproprijacije
- prenos prava svojine između bivših supružnika radi uređenja imovinskih odnosa nakon razvoda
- određene statusne promene privrednih društava
- konverzija prava korišćenja u pravo svojine, u skladu sa posebnim propisima
- situacije u kojima je obveznik Republika Srbija, autonomna pokrajina ili jedinica lokalne samouprave
Posebne situacije: razmena, doživotno izdržavanje i održaj
Porez na prenos apsolutnih prava ne odnosi se isključivo na klasičnu kupoprodaju.
Kod razmene nepokretnosti svaka ugovorna strana smatra se prenosiocem za deo koji ustupa, pa se porez obračunava na tržišnu vrednost nepokretnosti koja se prenosi.
Kod ugovora o doživotnom izdržavanju poreska obaveza nastaje danom smrti primaoca izdržavanja, osim ako je drugačije ugovoreno. Osnovicu čini tržišna vrednost nepokretnosti u trenutku nastanka poreske obaveze.
Kod sticanja svojine održajem, obaveza nastaje danom pravosnažnosti sudske odluke kojom se utvrđuje pravo svojine, a obveznik je sticalac.
Raskid i poništenje ugovora – uticaj na poresku obavezu
Raskid i poništenje ugovora imaju različite pravne i poreske posledice, pa je važno jasno razlikovati ova dva instituta.
Raskid ugovora
Raskid podrazumeva prestanak važenja ugovora koji je bio zaključen i proizveo pravno dejstvo. Ako je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti izvršen u celini ili u pretežnom delu, naknadni sporazum o raskidu može se posmatrati kao novi pravni posao.
U takvoj situaciji može nastati nova poreska obaveza, jer dolazi do novog prenosa prava svojine. Sam raskid ne znači automatski da prethodno utvrđena poreska obaveza prestaje.
Ako ugovor nije izvršen ili je raskinut pre realizacije prenosa, moguće je pokrenuti postupak radi izmene ili poništavanja rešenja o utvrđenom porezu, ali to ne nastupa po automatizmu.
Poništenje ugovora
Poništenje ugovora ima drugačiju pravnu prirodu. Kada sud utvrdi da je ugovor ništav ili poništen zbog zakonskih razloga, smatra se da ugovor nije proizvodio pravno dejstvo od samog početka.
U tom slučaju postoji pravni osnov da se pokrene postupak za poništavanje ili izmenu poreskog rešenja, jer je osnov za oporezivanje otpao.
Međutim, čak i tada povraćaj poreza nije automatski. Neophodno je sprovesti odgovarajući upravni postupak pred nadležnim poreskim organom, a pravnosnažno poresko rešenje mora biti izmenjeno ili stavljeno van snage da bi došlo do povraćaja sredstava.
Razlika između raskida i poništenja ugovora od suštinskog je značaja, jer direktno utiče na to da li poreska obaveza ostaje na snazi ili postoji mogućnost njenog ukidanja.
Pravo na žalbu i postupak pred poreskim organom
Nakon podnošenja poreske prijave, nadležni organ donosi rešenje kojim utvrđuje poresku obavezu. Protiv tog rešenja može se podneti žalba u roku od 15 dana od dana dostavljanja.
Žalba se podnosi prvostepenom organu, koji je prosleđuje drugostepenom organu na odlučivanje. Važno je naglasiti da žalba ne odlaže izvršenje rešenja. To znači da porez mora biti plaćen u roku od 15 dana, čak i ako je žalbeni postupak u toku.
U žalbi se može osporavati:
- visina utvrđene poreske osnovice
- primena tržišne procene
- odbijanje prava na oslobađanje
- pogrešno utvrđen status poreskog obveznika
Ako drugostepeni organ usvoji žalbu, rešenje može biti izmenjeno ili poništeno. Ukoliko žalba bude odbijena, moguće je pokrenuti upravni spor pred nadležnim sudom.
Česta pitanja
Šta se dešava ako se porez ne plati u roku?
Ako porez ne bude plaćen u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja, obračunava se zatezna kamata. Ukoliko obaveza ostane neizmirena, Poreska uprava može pokrenuti postupak prinudne naplate.
Da li je moguće platiti porez na rate?
Moguće je podneti zahtev za odlaganje plaćanja ili plaćanje na rate. O zahtevu odlučuje nadležni poreski organ, a odobrenje zavisi od ispunjenosti zakonskih uslova i procene opravdanosti zahteva.
Da li porez moram da platim pre nego što se upišem kao vlasnik u katastar?
Za upis prava svojine neophodno je dostaviti dokaz da je poreska obaveza regulisana ili da postoji pravo na oslobađanje. Bez toga postupak može biti obustavljen ili odložen.
Ako kupujem stan na kredit, da li banka plaća porez?
Ne. Bez obzira na to da li je kupovina finansirana gotovinom ili kreditom, porez snosi lice koje je ugovorom preuzelo tu obavezu. Banka nema poresku obavezu po tom osnovu.
Da li mogu da smanjim porez ako je stan u lošem stanju?
Moguće je ukazati na objektivne nedostatke nepokretnosti koji utiču na vrednost, ali to mora biti potkrepljeno dokazima. Poreska uprava može uzeti u obzir takve okolnosti prilikom procene tržišne vrednosti.
Zaključak
Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% i plaća se kod prenosa svojine uz naknadu kada se ne obračunava PDV. Za isti promet nepokretnosti nikada se ne plaćaju oba poreza.
Kod kupoprodaje zakonski obveznik je prenosilac, ali se ugovorom najčešće predviđa da kupac snosi trošak. Poreska osnovica je ugovorena cena, osim ako je niža od tržišne, kada Poreska uprava može utvrditi višu vrednost u roku od 60 dana.
Rok za podnošenje prijave je 30 dana od nastanka poreske obaveze, a rok za plaćanje 15 dana od prijema rešenja. Kašnjenje povlači kamatu i mogućnost prinudne naplate.
Kod kupovine prvog stana moguće je oslobađanje do 40 m², uz dodatnih 15 m² po članu domaćinstva, pod uslovima propisanim zakonom.
Najvažnije je da se pre potpisivanja ugovora jasno utvrdi koji poreski režim se primenjuje, kolika će biti osnovica i da li postoji pravo na oslobađanje.
