Porez na kapitalnu dobit kod prodaje stana: prijava, rokovi i obračun

Prodaja stana ne završava se samo potpisivanjem ugovora i isplatom kupoprodajne cene. Prodavac mora da proveri da li po osnovu te prodaje nastaje kapitalni dobitak, da li postoji obaveza podnošenja poreske prijave i da li ima pravo na poresko oslobođenje.

U Srbiji se porez na kapitalni dobitak kod prodaje nepokretnosti uređuje Zakonom o porezu na dohodak građana, a prijava se podnosi na obrascu PPDG-3R.

Osnovno pravilo je jednostavno: kapitalni dobitak nastaje kada je prodajna cena stana veća od nabavne cene, uz zakonska pravila za revalorizaciju i dokazivanje nabavne vrednosti. Ipak, konačan obračun u mnogim slučajevima zavisi od načina na koji je stan stečen, dužine vlasništva, dokaza koje prodavac ima i od toga da li novac od prodaje ulaže u rešavanje stambenog pitanja.

Ko plaća porez na kapitalnu dobit?

Porez plaća prodavac koji je ostvario kapitalni dobitak. Kupac stana nije obveznik ovog poreza samo zato što kupuje stan. Poreska uprava posmatra prodavca, osnov sticanja stana, prodajnu cenu, nabavnu cenu i dokumentaciju koja potvrđuje podatke iz prijave.

Kada stan ima više suvlasnika, svaki prodavac posmatra svoj deo. To znači da se za svakog suvlasnika posebno proverava kada je stekao pravo, koliko dugo ga je imao, po kojoj ceni ga je stekao i koliki iznos dobija prodajom.

Kada prodaja stana ne dovodi do poreza na kapitalni dobitak?

Postoje situacije u kojima se razlika između prodajne i nabavne cene ne tretira kao kapitalni dobitak. Za prodaju stana su najvažnije sledeće situacije:

• prodavac je imao stan u vlasništvu neprekidno najmanje 10 godina pre prodaje;
• stan je stečen nasleđem u prvom naslednom krugu;
• prenos se vrši između bračnih drugova;
• prenos se vrši između krvnih srodnika u pravoj liniji;
• prenos je između razvedenih bračnih drugova i neposredno je povezan sa razvodom braka.

Najčešća dilema nastaje kod pravila o 10 godina. Rok se računa od dana sticanja prava do dana prenosa. Kod stanova koji su stečeni u različitim udelima ili kroz više pravnih osnova, potrebno je posebno proveriti svaki deo, jer jedan deo može ispunjavati uslov, a drugi deo može ostati predmet obračuna.

Rokovi za prijavu i plaćanje poreza

Rokovi su deo na kojem prodavci najlakše naprave grešku. Porez na kapitalni dobitak nije automatski plaćen overom kupoprodajnog ugovora. Prodavac mora da podnese prijavu, a Poreska uprava zatim donosi rešenje.

Koji obrazac se podnosi?

Za kapitalni dobitak koristi se obrazac PPDG-3R, odnosno poreska prijava za utvrđivanje poreza na kapitalne dobitke. Poreska uprava ima i uputstvo za podnošenje prijave PPDG-3R.

Prijava može da se podnese elektronski preko portala ePorezi ili u pisanom obliku, neposredno ili poštom nadležnoj organizacionoj jedinici Poreske uprave. Za rezidentna fizička lica nadležnost se vezuje za prebivalište, odnosno boravište.

Kako se obračunava kapitalna dobit kod prodaje stana?

Obračun polazi od razlike između prodajne i nabavne cene. Na prvi pogled deluje da je dovoljno uporediti cenu iz ugovora o kupovini i cenu iz ugovora o prodaji, ali zakon uvodi više korekcija.

Osnovna formula glasi:

Kapitalni dobitak = prodajna cena – revalorizovana nabavna cena

Porez = kapitalni dobitak x 15%

Revalorizovana nabavna cena znači da se nabavna cena uvećava godišnjim indeksom potrošačkih cena od dana sticanja do dana prenosa. Podatke o indeksima potrošačkih cena objavljuje Republički zavod za statistiku.

Kako se određuje prodajna cena?

Prodajna cena je cena navedena u kupoprodajnom ugovoru. Poreska uprava može da koristi tržišnu cenu kada oceni da je ugovorena cena niža od tržišne. Kod obračuna kapitalnog dobitka cena se posmatra bez poreza na prenos apsolutnih prava.

Prodavac zato ne treba da računa porez samo prema iznosu koji je upisan u ugovor ukoliko taj iznos očigledno odstupa od tržišne vrednosti. U takvoj situaciji Poreska uprava može da utvrdi drugačiju prodajnu osnovu.

Kako se određuje nabavna cena?

Nabavna cena je cena po kojoj je prodavac stekao stan. Dokaz može biti kupoprodajni ugovor, ugovor o zameni, ugovor o doživotnom izdržavanju, rešenje o nasleđivanju, ugovor o poklonu ili drugi pravni osnov.

Kod stana koji je kupljen

Kod kupljenog stana polazi se od cene iz ugovora kojim je prodavac stekao stan. Ta cena se zatim revalorizuje prema indeksima potrošačkih cena. U obračunu je važno čuvati ugovor o kupovini, dokaz o isplati cene, eventualne anekse i drugu dokumentaciju koja potvrđuje stvarnu vrednost sticanja.

Kod stana koji je samostalno izgrađen

Kod stana ili kuće koju je prodavac sam izgradio, nabavnu cenu čine troškovi izgradnje. Prodavac mora da dokumentuje te troškove. Kada troškovi ne mogu da se dokažu, zakon upućuje na osnovicu poreza na imovinu u godini nastanka obaveze po osnovu poreza na imovinu.

Kod stana u izgradnji

Kod nepokretnosti u izgradnji priznaju se troškovi izgradnje koje je prodavac imao do dana prenosa, pod uslovom da ih može dokumentovati. Zbog toga su fakture, računi, ugovori sa izvođačima i dokazi o plaćanju od posebnog značaja.

Kod poklona, nasleđa i doživotnog izdržavanja

Kada je stan stečen poklonom ili nasleđem, nabavnom cenom se smatra cena po kojoj je poklonodavac ili ostavilac stekao to pravo. Kada ta cena ne može da se utvrdi, koristi se tržišna vrednost u trenutku kada je poklonodavac ili ostavilac stekao pravo, a nju utvrđuje nadležni poreski organ.

Kod sticanja ugovorom o doživotnom izdržavanju, nabavna cena se vezuje za tržišnu cenu prava koja je uzeta ili je mogla biti uzeta kao osnovica poreza na prenos apsolutnih prava u trenutku sticanja.

Primer obračuna poreza na kapitalnu dobit kod prodaje stana

Primer služi da pokaže logiku obračuna. Tačan iznos zavisi od dokumentacije, datuma sticanja, datuma prodaje, indeksa potrošačkih cena i procene Poreske uprave.

U ovom primeru prodavac ne plaća porez na razliku između 15.000.000 i 9.000.000 dinara, već na razliku između prodajne cene i revalorizovane nabavne cene. Zato indeksacija nabavne cene može značajno da smanji poresku osnovicu.

Najveća razlika u obračunu nastaje kod starih stanova, poklona, nasleđa i stanova koji su građeni ili adaptirani uz veća ulaganja. Bez dokaza, prodavac može ostati bez priznanja dela troškova, pa prijavu treba pripremiti pre overe ugovora ili odmah nakon prodaje.

Poresko oslobođenje kada se novac od prodaje ulaže u rešavanje stambenog pitanja

Prodavac može da se oslobodi poreza na kapitalni dobitak kada sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži u rešavanje stambenog pitanja za sebe ili članove porodice, odnosno domaćinstva, u Republici Srbiji. Pravila su bliže uređena pravilnikom o kriterijumima za poresko oslobođenje.

Šta se smatra rešavanjem stambenog pitanja?

Rešavanje stambenog pitanja ne obuhvata samo kupovinu drugog stana. Prema pravilniku, priznate situacije mogu da budu:

• kupovina ili izgradnja stana ili porodične stambene zgrade;
• kupovina ili izgradnja stana radi poboljšanja uslova stanovanja;
• kupovina ili izgradnja dve ili više stambenih jedinica radi razdvajanja domaćinstva;
• kupovina ili izgradnja jedne stambene jedinice radi spajanja domaćinstva;
• razmena stanova;
• pretvaranje zajedničkih prostorija u stambenu jedinicu;
• nadziđivanje, dogradnja, rekonstrukcija ili adaptacija;
• drugi odgovarajući način rešavanja stambenog pitanja koji se može dokazati.

Rok od 90 dana za oslobođenje

Kada prodavac u roku od 90 dana od dana prodaje uloži sredstva u rešavanje stambenog pitanja, može da ostvari oslobođenje od plaćanja poreza na kapitalni dobitak. U prijavi je potrebno navesti osnov za oslobođenje i priložiti dokaze.

Rok od 12 meseci za povraćaj plaćenog poreza

Kada prodavac ne uloži sredstva u roku od 90 dana, ali to učini u roku od 12 meseci od dana prodaje, zakon predviđa mogućnost povraćaja plaćenog poreza. To je važno kod kupovine novog stana koja se završava kasnije, kod izgradnje ili kod situacija u kojima dokumentacija ne može da bude kompletirana odmah po prodaji.

Kolika površina se priznaje za oslobođenje

Pravilnik vezuje oslobođenje za odgovarajuću stambenu površinu. Za samca se priznaje do 45 m², a za svakog narednog člana porodičnog domaćinstva još po 20 m². Kada su ulaganja veća od tržišne vrednosti odgovarajuće stambene površine, oslobođenje može biti srazmerno.

Dokumentacija za poresku prijavu PPDG-3R

Prodavac treba da pripremi dokumentaciju pre podnošenja prijave. Poreska uprava utvrđuje porez na osnovu prijave i dokaza, pa nepotpun predmet može produžiti postupak ili dovesti do nepovoljnijeg obračuna.

Dokumenti za osnovni obračun

• overen ugovor o prodaji stana;
• ugovor ili drugi akt kojim je prodavac stekao stan;
• dokaz o datumu sticanja prava;
• dokaz o nabavnoj ceni;
• dokaz o prodajnoj ceni i načinu isplate;
• dokazi o ulaganjima, kada su bitni za nabavnu cenu;
• rešenje o nasleđivanju, ugovor o poklonu ili ugovor o doživotnom izdržavanju, kada je stan stečen po jednom od tih osnova;
• dokaz o vlasništvu ili drugi dokaz iz katastra, kada je potreban za razjašnjenje stanja.

Dokumenti za poresko oslobođenje

• ugovor o kupovini drugog stana;
• ugovor o gradnji sa građevinskom dozvolom i pratećom dokumentacijom;
• fakture i računi za materijal i radove;
• dokazi o plaćanju;
• overene izjave kada su potrebne za dokazivanje namene ulaganja;
• dokazi o članovima porodice ili domaćinstva;
• dokaz da član porodice ili domaćinstva stiče pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti, kada se stambeno pitanje rešava za njega.

Najčešće situacije kod prodaje stana

Greške koje prodavci treba da izbegnu

Neprijavljivanje prodaje zbog uverenja da porez ne postoji

Prodavci ponekad misle da prijava nije potrebna kada očekuju da porez neće biti obračunat. Bolje je proveriti osnov za izuzimanje ili oslobođenje i imati dokumentaciju koja to potvrđuje. Samo činjenica da je stan prodat ne znači automatski da porez postoji, ali ne znači ni da se obaveza prijave može zanemariti.

Računanje poreza bez revalorizacije

Obračun bez revalorizacije nabavne cene može dati znatno veći iznos od pravilnog obračuna. Nabavna cena se uvećava godišnjim indeksom potrošačkih cena, što smanjuje oporezivi kapitalni dobitak.

Nepotpuna dokumentacija o nabavnoj ceni

Kada prodavac nema ugovor o sticanju, dokaz o ceni ili dokaze o ulaganjima, Poreska uprava može koristiti zakonske mehanizme za utvrđivanje osnovice. To može biti nepovoljnije od obračuna koji bi se dobio uz potpunu dokumentaciju.

Propuštanje roka za stambeno oslobođenje

Prodavac koji planira kupovinu drugog stana mora posebno da vodi računa o rokovima. Rok za prijavu može biti 120 dana kada postoji osnov za oslobođenje, dok je rok za ulaganje radi oslobođenja 90 dana. Za kasnije ulaganje, najduže do 12 meseci, može se pokrenuti povraćaj već plaćenog poreza.

Šta treba proveriti pre prodaje stana?

Pre potpisivanja ugovora korisno je napraviti poresku proveru. Potrebno je utvrditi tačan datum sticanja, način sticanja, nabavnu cenu, procenu revalorizovane vrednosti i plan za novac od prodaje. Prodavac koji unapred zna da će kupovati drugi stan može bolje da pripremi prijavu i dokaze za oslobođenje.

Kontrolna lista za prodavca

• Da li je stan u vlasništvu najmanje 10 godina?
• Da li je stan stečen kupovinom, poklonom, nasleđem, gradnjom ili doživotnim izdržavanjem?
• Da li postoji ugovor ili drugi akt o sticanju?
• Da li postoji dokaz o nabavnoj ceni?
• Da li postoje računi i fakture za ulaganja koja mogu biti važna?
• Da li se novac od prodaje ulaže u rešavanje stambenog pitanja?
• Da li se može ispoštovati rok od 90 dana za ulaganje?
• Da li je potrebna prijava u roku od 30 ili 120 dana?
• Da li je prodavac spreman da porez plati u roku od 15 dana od rešenja, ako oslobođenje ne bude priznato?

Zaključak

Porez na kapitalnu dobit kod prodaje stana ne može se pravilno proceniti samo poređenjem kupovne i prodajne cene. Potrebno je proveriti pravni osnov sticanja, dužinu vlasništva, način određivanja nabavne cene, revalorizaciju prema indeksima potrošačkih cena, rok za prijavu i mogućnost oslobođenja zbog rešavanja stambenog pitanja.

Za prodavca su najvažnija tri koraka: prikupiti dokumentaciju, podneti PPDG-3R u propisanom roku i proveriti da li postoji osnov za izuzimanje, oslobođenje ili povraćaj poreza.

Uz pravilnu pripremu, prodaja stana može da prođe bez naknadnih poreskih iznenađenja i bez nepotrebnog plaćanja većeg iznosa od onog koji zakon predviđa.