Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti obrazac: Obavezni elementi, klauzule i sadrzaj ugovora

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti predstavlja osnovni pravni akt kojim se uređuje prenos prava svojine sa prodavca na kupca.

Pravilno sastavljen kupoprodajni ugovor ima ključnu ulogu u obezbeđivanju pravne sigurnosti, sprečavanju budućih sporova i nesmetanom sprovođenju postupaka overe kod notara, poreske prijave i upisa u katastar nepokretnosti.

Zbog toga je važno da ugovor bude precizan, potpun i usklađen sa važećim propisima.

U ovom tekstu ćemo vam predstaviti kako izgleda obrazac za ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i na šta morate obratiti pažnju pre potpisivanja.

Obavezni podaci o ugovornim stranama i identifikacija lica

U ovom delu ugovora jasno se definišu prodavac i kupac, kako bi ugovor imao puno pravno dejstvo i mogao nesmetano da prođe overu.

Šta se navodi u ugovoru?

• ime i prezime, JMBG, broj lične karte ili pasoša, adresa prebivališta
• podaci o punomoćniku i osnov zastupanja, kada postoji
• podaci o bračnom statusu, kada može da utiče na imovinskopravni režim

Dodatne informacije

• podaci moraju biti identični kao u ličnim dokumentima, bez skraćivanja
• kod punomoćja mora da postoji izričito ovlašćenje za prodaju konkretne nepokretnosti
• svaka greška u ovom delu dovodi do odbijanja overe ili problema kod katastra

Ovde možete preuzeti obrazac za Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti.

Opis nepokretnosti i podaci iz lista nepokretnosti

Opis nepokretnosti predstavlja osnov za prenos prava svojine i mora biti potpuno usklađen sa stanjem u katastru.

Šta se unosi u ugovor?

• katastarska opština i broj lista nepokretnosti
• broj parcele ili oznaka objekta i posebnog dela
• adresa, sprat, broj stana, površina u kvadratnim metrima
• namena nepokretnosti i udeo u zajedničkim delovima

Izjava o pravu svojine i pravnom osnovu raspolaganja

Ovim delom se potvrđuje da prodavac ima pravo da raspolaže nepokretnošću i da kupac stiče pravo svojine bez skrivenih rizika.

Šta se navodi u ugovoru?

• izjava prodavca o pravu svojine
• osnov sticanja nepokretnosti, kada je relevantno
• izjava o postojanju ili nepostojanju tereta i ograničenja

Ako postoji hipoteka ili zabeležba, ugovor mora jasno da definiše način i rok brisanja

Takođe, bez jasne izjave o teretima kupac preuzima pravni rizik.

Kupoprodajna cena, valuta i kapara

Kupoprodajna cena mora biti jasno određena, jer utiče na poreske obaveze, dokazivanje izvršenja i pravnu sigurnost obe strane.

Šta se navodi u ugovoru?

• ukupan iznos kupoprodajne cene, brojem i slovima
• valuta i način obračuna dinarske protivvrednosti, kada je ugovoreno
• iznos kapare ili avansa, kada postoji, uz objašnjenje pravila u vezi sa povraćajem ili zadržavanjem
• da li cena obuhvata pripadke, nameštaj ili opremu, kada je relevantno

Dodatne informacije

• kapara treba da bude izričito označena kao kapara, jer posledice nisu iste kao kod avansa
• kurs ili način određivanja dinarske protivvrednosti treba unapred definisati, kako bi se izbegli sporovi
• iznos u ugovoru treba da bude usklađen sa dokazima o uplati, posebno kod delimičnih isplata

Način plaćanja, rokovi i dokaz o uplati

Način plaćanja i rokovi moraju biti precizni, jer direktno određuju kada obaveza nastaje i kada se smatra ispunjenom.

Šta se navodi u ugovoru?

• način plaćanja, preko računa ili gotovinski, u skladu sa dogovorom
• rok plaćanja ili rokovi, kada postoji plaćanje u delovima
• broj računa primaoca, banka i eventualni poziv na broj, kada se plaća preko banke
• šta se smatra dokazom o uplati, na primer izvod banke ili potvrda o transakciji
• posledice kašnjenja, kada je potrebno urediti zateznu kamatu ili raskid ugovora

Dodatne informacije

• uplatu treba vezati za tačan iznos i tačan rok, bez neodređenih formulacija
• kod plaćanja u ratama treba unapred odrediti šta se dešava kod kašnjenja sa jednom ratom
• kod gotovinskih isplata vredi ugovoriti potpisanu potvrdu o prijemu novca, sa datumom i iznosom

Primopredaja nepokretnosti i zapisnik o primopredaji

Primopredaja uređuje trenutak prelaska poseda i praktične obaveze u vezi sa nepokretnošću, posebno troškove i stanje objekta.

Šta se navodi u ugovoru?

• datum i mesto primopredaje
• stanje nepokretnosti u trenutku predaje, uključujući opremu koja ostaje, kada postoji
• obaveza sastavljanja zapisnika o primopredaji
• prelazak troškova komunalija, održavanja i upravnika zgrade na kupca, sa konkretnim datumom
• predaja ključeva i broj kompleta ključeva

Nemojte da zaboravite i da promenite naziv vlasnika brojila u EPS.

Dodatne informacije

• zapisnik treba da sadrži stanje brojila, spisak ključeva i eventualne primedbe na stanje nepokretnosti
• trenutak primopredaje treba povezati sa isplatom cene, kada je tako dogovoreno
• jasno definisanje komunalnih obaveza sprečava kasnije sporove oko dugovanja i računa

Tereti, hipoteka i zabeležbe u katastru

Ovim delom ugovora definiše se pravno stanje nepokretnosti u pogledu opterećenja i ograničenja.

Šta se navodi u ugovoru?

• izjava prodavca o postojanju ili nepostojanju tereta
• podaci o hipoteci, zabeležbi spora, izvršenja ili drugih prava trećih lica
• da li se nepokretnost prodaje sa teretom ili nakon njegovog brisanja

Dodatne informacije

• stanje tereta mora da odgovara listu nepokretnosti na dan overe
• ako postoji hipoteka, ugovor mora da definiše ko, kada i na koji način vrši brisanje
• kupovina nepokretnosti sa aktivnim zabeležbama nosi povećan pravni rizik

Obavezno proverite i da li je objekat legalizovan.

Saglasnost za upis prava svojine kupca u katastar

Bez ove saglasnosti upis prava svojine nije moguć, bez obzira na isplatu cene.

Šta se navodi u ugovoru?

• izričita saglasnost prodavca da se kupac upiše kao vlasnik
• podaci o nepokretnosti na koju se saglasnost odnosi
• izjava da saglasnost važi bez dodatnih uslova

Dodatne informacije

• ova klauzula se često naziva klauzula intabulandi
• bez nje katastar odbija zahtev za upis
• saglasnost mora biti jasna i nedvosmislena

Izjava o predaji nepokretnosti slobodne od lica i stvari

Ovim delom se uređuje faktičko stanje nepokretnosti u trenutku predaje.

Šta se navodi u ugovoru?

• izjava da se nepokretnost predaje slobodna od lica
• izjava da u nepokretnosti nema stvari koje ne ulaze u prodaju
• eventualni izuzeci, ako se nešto zadržava

Dodatne informacije

• ova izjava sprečava sporove zbog zadržavanja stanara ili stvari
• korisno je povezati ovu odredbu sa zapisnikom o primopredaji
• nejasne formulacije ovde često dovode do problema posle useljenja

Troškovi overe, poreza, taksi i drugih obaveza

Ugovor mora jasno da definiše ko snosi koje troškove.

Šta se navodi u ugovoru?

• troškovi overe kod notara
• troškovi poreske prijave i administrativnih taksi
• eventualni troškovi brisanja tereta

Dodatne informacije

• u praksi troškove overe često snosi kupac, ali dogovor može biti drugačiji
• neprecizno definisani troškovi stvaraju prostor za naknadne sporove
• preporuka je da svaka obaveza bude jasno dodeljena jednoj strani

Porez na prenos apsolutnih prava i poreska prijava

Ovaj deo uređuje poreske obaveze koje nastaju zaključenjem ugovora.

Šta se navodi u ugovoru?

• ko je obveznik poreza
• obaveza podnošenja poreske prijave
• rok za podnošenje prijave

Dodatne informacije

• kod kupovine prve nepokretnosti može postojati pravo na oslobađanje
• ugovor predstavlja osnov za poresko rešenje
• propuštanje prijave dovodi do kazni i zateznih kamata

Odgovornost za pravne i materijalne nedostatke nepokretnosti

Ovim delom se uređuje zaštita kupca nakon zaključenja ugovora.

Šta se navodi u ugovoru?

• odgovornost prodavca za pravne nedostatke
• odgovornost za materijalne nedostatke koji nisu bili poznati
• rokovi za obaveštavanje prodavca

Dodatne informacije

• skriveni nedostaci često postaju predmet sporova
• potpuno isključenje odgovornosti prodavca može biti sporno
• jasne odredbe ovde značajno smanjuju rizik kupca

Raskid ugovora, posledice neispunjenja i kapara

Ovaj deo definiše šta se dešava ako ugovor ne bude izvršen.

Šta se navodi u ugovoru?

• uslovi pod kojima ugovor može biti raskinut
• posledice raskida za kupca i prodavca
• sudbina kapare u slučaju raskida

Dodatne informacije

• kapara ima drugačije posledice od avansa
• raskid bez jasnih pravila često vodi sudskom sporu
• preporuka je da se jasno definišu rokovi i posledice

Rešavanje sporova i nadležnost suda

Ova odredba uređuje kako se rešavaju eventualni sporovi.

Šta se navodi u ugovoru?

• nadležni sud
• primena prava Republike Srbije
• mogućnost sporazumnog rešavanja spora

Dodatne informacije

• unapred definisana nadležnost skraćuje trajanje postupka
• nejasne odredbe mogu dovesti do procesnih problema

Završne odredbe i broj primeraka ugovora

Završni deo zaokružuje ugovor kao pravnu celinu.

Šta se navodi u ugovoru?

• broj primeraka ugovora
• izjava da su strane upoznate sa sadržajem
• datum i mesto potpisivanja

Zaključak

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti predstavlja temelj svake sigurne kupovine ili prodaje i zahteva punu pažnju pri sastavljanju. Svaki deo ugovora ima svoju ulogu i nijedna stavka ne treba da ostane nejasna ili nedorečena, jer upravo takva mesta kasnije postaju izvor problema.

Takođe pročitajte: Koliki je porez na nasledstvo u Srbiji?